20071219~21嘉義墾丁民宿20071219~21氣候不穩低星期三、四、五這次來到的地方真的是有夠給他遠的啦！而且這次只有我跟售屋網同事Rita兩個女生一起去出差我們從台北一路殺到墾丁去也就是說高速公路從頭開到尾哩真夠佩服自己與Rita一般印象中來墾宜蘭民宿丁都是玩海邊低遊樂設施與逛墾丁大街卻沒想到墾丁也有如此深山幽靜之處這家位於墾丁山上低"宿"是間很特別低民宿21世紀房屋仲介連他們家低交通指引也與眾不同主人阿明是位很有趣低大哥正當我們與阿明聊天聊到一半時他就突然離席爬上屋頂開始修起水找房子管當阿明修完水管回來之後我們一問之下他回答說他突然想到水管漏水就趕快跑去修水管真的是被打敗><"我們第一次代償遇到這樣隨性低主人...阿明低興趣很多不管是藝術、運動都可以來這裡跟他分享唷^^ 第二天來到墾丁路上靠海邊低"珊婚禮佈置瑚灣之家主人林大哥(外號小歪)與他低哥哥很風趣來到這裡光與他們談天就會很開心^^可能這裡是著名低觀光之地林大哥與上西裝外套面低阿明大哥都還有另外一個身份...救生員來此也可以請他們帶領去海邊遊玩唷^^第三天則是深入嘉義低阿里山來到阿里山房屋買賣幾乎都會看見原住民低部落也因此拍下一家很特別低私人招牌來到目的地"四季星空剛好看到女主人鍾小姐正為客人拍照酒店經紀留念因此順便幫他們拍照做個紀念^^來此可以感受到主人們對客人低用心不管是硬體或是軟體服務都很要求所以來到這裡可以東森房屋非常低放心^^
- Aug 16 Thu 2012 03:43
20071219~21嘉義墾丁民宿
- Aug 15 Wed 2012 20:29
買都更老屋一定要知道的10件事
買都更老屋一定要知道的10件事買都更老屋一定要知道的10件事 文章來源：Money 錢 雜誌今年7 月忠孝東路二段公寓創下每坪71 萬的法拍天價，幾個月後，信義路以及國產局再次標出每坪破百萬的公寓產品。從信義房屋的成交資料顯示，過去1、2季，屋齡30年以上的老公寓成交比重拉高至3成，比過去平均值多出1成左右，若說今年是老公寓鹹魚翻身年，可說一點都不為過。 為什麼老屋受到青睞？房仲業者分析，一來是台北房價過高，老公寓擁有「雙低」優勢──低總價及低公設；再者政府大力推動都市更新議題，使得老公寓奇貨可居。像是第一銀行協助「仁愛尚華大樓」都市更新，因住戶完全不用出借貸一毛錢而一炮而紅，現在銀行接案接到手軟，顯見都市更新的魅力。 只是，都市更新難度高，達成率約1-2成，也非一朝一夕可以完成，市場吹捧買老公寓自住兼投資的觀念，在做決策前都得再三思量，否則買了老屋不僅脫手不易，萬一等不到都更機會，損失就更大了。 1.都更有3種 重建利益最大、難度也最高 「都市更新≠重建」，根據都市更新條例第4 條規定，都市更新的處理方式可分為重建、整建與維護3 種，後兩者屬近期在台北市流行的老屋拉皮風，但多數投資人都把目光放在利益最高的「重建」。 「重建」指的是原有建築物整個拆除重建，涉及到建物及土地所有權人相關權利，而政府為了讓賣房子重建更有規模，用獎勵都市更新的方式，提供變更土地使用性質或使用密度的誘因，而使得房價成長空間更大，三者之中重建的利益最大，但難度也最高。 2.若為重建 住戶自建最有利 廠商合建無需額外付費 若是選擇都更重建，目前有2種方式可以進行，一是住戶自建，另一是建商合建。住戶自建最主要的動若是與建商合建，通常建商要取得3-4 成的利潤，住戶只能分回固定比例房屋；或採取權利變換方式折價抵付整建後的房屋，優點是建商只要財務穩定，住戶可能不需額外付費，但相對的，住戶能分回的利益會變小。3機是，希望提高居住的環境，好處是所有利潤全部歸住戶所有，但通常會因住戶水準酒店經紀參差不齊或是有投資客介入而拖累進度。 若是與建商合建，通常建商要取得3-4 成的利潤，住戶只能分回固定比例房屋；或採取權利變換方式折價抵付整建後的房屋，優點是建商只要財務穩定，住戶可能不需額外付費，但相對的，住戶能分回的利益會變小。 3.買老屋等改建 少則4年、多則10年 撇開堅持不改建的「釘子戶」、或少數獅子大開口的投資客等不可控制的因素，就算住戶共識高，都更重建還是得花上4年。 因為都市更新的作業流程從初期「申請劃定都市更新單元」，到「都市更新事業計畫」及「權利變換計畫」等，都必須與住戶討論與整合、然後申請送件、與政府審議與核定，前置階段約至房屋買賣少2 年。一旦住戶確認分配的位置和價值後， 進入申請建照、發包、拆除、興建等工程， 也需2 ? 3 年時間，對於純粹投資者，至少要做好4年心理準備。 4.買對老屋 還得避開問題屋 就算買對區域、選對標的，房仲業者提醒，買都更老屋還要注意避開問題屋。舉例來說，像是「租金昂貴的1 樓店面樓上」，曾經發生投資客以低價買進商業區的3、4 樓，但因1 樓店面具商業價值，房東每月坐收百萬租金，對於都更議題興趣缺缺，投資客也只能黯然出場。 此外，對於6 米巷以內小巷道的老舊公寓，或是距離變電所、高壓電、垃圾焚化爐等嫌惡設施較近的老房子，都是比較難納入改建範圍的標的。 5.確代償認都更範圍 搶先卡位 對於想卡位搶買增值空間大的都更老屋，房仲老手建議，先到內政部營建署或是台北市、台北縣的都市發展局等相關單位，查詢都更計畫的詳細資訊，確實掌握哪些區段隸屬都更範圍，就可縮短投資時間。 從政府公告的都更計畫著手，最大的好處就是比較明確、風險較低；不過缺點是這些區域多半早有建商進駐卡位，即使買到手，購入價格恐怕也已經被建商炒作偏高，很難低價入手。 6.更新時各項前置費用 都需自掏腰包投資 申請都市更新流程時，初期面臨顧問公司協助寫事業計畫書、建築師規畫設計藍圖、不動產鑑價公司估價及政府規費等，這些初期的前置費用，往往被忽略裝潢。 在無法確定是否真的可以順利推動都市更新之前，住戶可能先要花上數萬至數十萬元負擔以上費用；如果進入施工階段，還會出現工程期間安置住所、稅費、空氣污染費等。若是自住兼投資者還必須明白老屋的屋況其實並不佳，想要能進駐至少都得再花上數十萬元到數百萬元裝潢費，這些投資成本也都不能輕忽。 7.銀行怕怕 買老屋貸款難度更高 多數銀行內規規定，銀行貸款成數高低會依照貸款人的「年齡＋屋齡＜ 75」的規定。簡單來說，48 歲的老王買了一間35 年的老公寓，那麼老王若想申請30年的房貸，就會有困難。 銀行更規定，「屋齡＋貸款年限＜ 50」，也就是老王若想申請30年的貸款，房屋二胎他的屋齡＋貸款年限必須小於50。此外，各類構造的耐用年限也不同，以7 層樓的華廈，通常是RC（鋼筋混凝土）構造，耐用年限是55 年，若借款年限要申貸30年，購屋人必須選屋齡25年的華廈產品，才能過關。 8.買4樓勝5樓 商業比住宅佳 投資老屋最豐厚的利益在於更新後價值能夠翻上1 倍，但什麼樣的房子含金量最高呢？由於30年前並未實施容積率管制，因此老屋之所以含金量高，是因為老屋還有尚未用完的容積，住戶可分回的面積更大、價值也愈高。以基地100 坪為例，4 樓公寓的土地持分絕對比5樓公寓高。 若以5 樓公寓為例，商業區的容積率至少560%，等於持分1坪土地可以換5.6坪建坪；但燒烤住宅區容積率225%，等於1 坪可換2.25坪，在土地使用分區的選擇，投資商業區又比住宅區更佳。 9.區域價差大 增值效益才會高 以第一銀行輔導的「仁愛尚華大樓」為例，該大樓是921 地震危樓，前後花了10 年整合，目前已進入發包階段，由於政府針對921 受災戶提高容積獎勵，因此，住戶不用自己掏錢，晉升億萬富翁，但屬於特殊案例。 參與協助已有3 年的第一銀行則表示，因為「仁愛尚華大樓」附近老公寓50多萬元，新推案的大樓可拉高至百萬元以上，區域間新舊大樓的價差夠大，更能突顯都市更新的效益，這也可以說明，台北市中心的公寓能夠持續飆到新高的主因。 10.房子老不一定好 還要代償符合都更要件 台北市屋齡超過26年以上的房子占了5成，很多人以為只要屋齡夠老買了放著，就有機會等待建商來敲門。第一銀行法人金融業務處授信部業務襄理李振祥表示，屋齡30年以上的房子只是指標之一，最好還要符合防火、逃生設備老舊等安全疑慮，才能提高都更機率，但最重要的還是「土地條件」。 由於各縣市政府獎勵容積的條件並不相同，原則上只要位於大馬路、基地兩邊臨路、擁有完整街廓、附近500 公尺都是同樣屋齡的老舊公寓等要件，最具都市更新的土地要件。
- Aug 15 Wed 2012 13:29
暴雨淹台
- Aug 14 Tue 2012 22:31
做回自己
做回自己平凡的定義為何？平凡是值得開心的，因為不用付特別大的責任。平凡是值景觀設計得驕傲的，因為有好多和自己一樣平凡的人。平凡是輕鬆無壓力的，因為只要是對的保濕面膜，不需要在意人的眼光。相信自己是獨一無二的。真正的勇氣是充滿自信的面對自我酒店打工。別為任何事操心，只管做自己寫出最豐富的人生。人的一生中總是有失有得，失了土地買賣就代表快要得。不要害怕或隱藏，站起來展現內在真正的自己！維持自己的原貌，不花蓮民宿改變自己，做真正的自己，讓自己得到快樂，做回原來的自己。人生中的遭遇， 沒酒店工作有一件事是白費無益的。記得只有過不去的紅燈，沒有過不去的人生。每個人都有屬居酒屋於自己的能力，讓自己活得更好更精采。做回自己，別為任何事操心，只管做自己並辦公室出租實現最豐富、最快樂的人生。
- Aug 14 Tue 2012 15:21
情緒
情緒我不知道我還有沒有情緒，瑋倫的事...要怎麼反應才是正常的反應?很悲傷?...很平會場佈置靜?昨天，我知道今天要看新聞，因為新聞說瑋倫今天要辦告別式，很奇怪，我沒想起這事室內設計兒...，一點都沒有，到晚上，有人提起，才看了電視，好像...一種無意識的，會往相反西服的邏輯去做，或許，我知道看了只會更難過，因為...不像是真的，她走了嗎...?真的走了室內裝潢嗎...?要花多少時間才能相信?這樣的情緒，叫做「不知道怎麼反應」，她笑得太燦爛．．訂做禮服．，還是會心疼，心疼瑋倫、許爸許媽、和所有愛她的朋友們，我們都那麼難過了．．．褐藻醣膠更何況他們，我們都還不能接受了．．．更何況他們，空白．．．一片空白，空白的情緒信用卡代償，這...是不是太悲傷的反應．．．。很容易忘記，忘記裡，有很難平撫的情緒，想起，有房屋貸款很平靜的言語，空白，卻又笑不出來的反應。
- Aug 14 Tue 2012 08:21
烏醋雞塊
- Aug 14 Tue 2012 01:06
虎年 happy
- Aug 13 Mon 2012 17:15
生日快樂
生日快樂今天倫生日!!!對對對~~~~生日快樂阿~打電話給你，明明就是你個人信貸接的還說不再喔騙人~~~~我又不是第一天認識妳....配合演出 喔!!!!!嘿景觀設計嘿 你還是說了吧~~~ 我們都認識那麼久了!! 你的聲音我又不是白痴...租屋網怎麼會認不得勒!!!! 我可是誰!!!!哈哈XD好啦好啦~總而言之言而總之 酒店打工生日快樂!!晚上去媽咪那裡~在車上遇到國中同學@@ 開心的聊了起來@@XD裝潢現在我想我該克制了!!!現在看到我喝飲料的...麻煩跟我說一聲!!不然就九份民宿把我的飲料拿起來!!! 盡量不吃甜的~~~ 但是只有一種不可以搶起來...我太平洋房屋會生氣ˋˊ 當我喝無糖綠的時候....搶起來跟你勢不兩立!!其他時候搶起吳哥窟來我會感謝感恩~~~~~~~
- Aug 13 Mon 2012 09:57
隨便拍
隨便拍早上跟老爸還有阿面一起去爬十八尖山....回家的時候老爸說要去跟妤爸上個房屋買賣香，於是我就帶他們過去了我們回到家才九點多，然後去洗個澡接著跟老爸去社區的房屋買賣辦公大樓幫忙，因為今天是社區選理事的日子老爸叫我過去幫忙一些事情，然後就在酒店經紀那幫忙到十二點多才回家哩！下個星期就是要選社區理事長了，這次有二個人要選理酒店打工事長一個就是老爸，另一個聽說實力也挺強的其實我很不希望老爸去選那個，不過他好房網好像把這個看的很重＠＠今天選出來的理事裡頭有幾個，是同學的爸爸雖然老爸沒有租房子叫我去拜託他們，不過我還是幫忙老爸一下好了，所以就跟同學們說一聲，他們都說辦公室出租沒問題....其它的我就無能為力了........下午我拿包子去孤兒院給小朋友們，還陪買屋網他們玩了一下球然後我就去誠品找一些書，然後又去地球村一下下就回家哩！今天我宜蘭民宿有拍了一些照片...有我最喜歡的雞蛋花..晚上去貞家彈了一下琴..今天琴一直彈的不21世紀房屋仲介太順，後來跑去玩鼓
